L’été se termine, les études reprennent et c’est aussi le moment pour les étudiants de quitter le cocon familial pour partir à la recherche d’un logement pour leurs études. Cette période est également propice aux investisseurs et parents qui souhaitent acheter un bien à louer dans une ville étudiante. Les villes étudiantes représentent une bonne opportunité d’acquisition de bien locatif. Mais en amont, il faut recourir à une analyse fine du marché et de ses spécificités. Découvrez tous nos conseils pour optimiser votre acquisition, sans fausse note.
Logement étudiant : un investissement locatif accessible et rentable
Une fois les résultats de Parcoursup obtenus, de nombreux admis se lancent dans la course frénétique au logement étudiant. En dehors des campus et résidences universitaires, louer un appartement ou un studio s’avère être un choix de prédilection chez beaucoup d’étudiants, seuls ou en colocation.
Face à une demande régulière et toujours aussi forte, certaines villes moyennes se distinguent et développent leur attractivité afin d’attirer les étudiants : qualité de vie, loisirs et activités, coût de la vie, écoles et universités, perspectives d’emploi… Pour les parents et investisseurs, ces villes sont de nouvelles opportunités intéressantes en matière de placement durable et rentable. Elles représentent, en effet, des choix judicieux permettant d’acheter un logement pour les études de leurs enfants, avec la perspective éventuelle de le transformer, d’ici quelques années, en résidence secondaire pour les vacances ou la retraire.
Des perspectives de plus-value intéressantes :
Mais, acheter dans une ville étudiante où il fait bon vivre ne suffit pas. En effet, la rentabilité ne dépendra pas uniquement de ce critère. En effet, il faut analyser son potentiel à travers plusieurs facteurs : nombre d’universités ou écoles, part d’étudiants, infrastructures et services proposés, commodités et transports en commun, prix des loyers, tension locative…
L’investissement locatif dans une ville étudiante comporte de nombreux avantages. Parmi lesquels : un taux d’occupation élevé ce qui réduit le risque de vacances locative, un potentiel de valorisation si la ville connaît un développement économique important, la constitution d’un patrimoine immobilier, une fiscalité avantageuse, une source de revenus stable et pérenne…
Investissement locatif étudiant : quelles villes sont à privilégier ?
Avant d’acheter dans une ville étudiante, il faut réaliser un travail d’analyse et de recherche. Les villes situées en périphérie d’une métropole avec une population de moins de 150 000 habitants sont à privilégier selon une étude publiée par Meilleurs Agents. D’après cette même étude, la première place revient à Roubaix, qui avec un prix moyen de 2 367€, un loyer moyen de 17,7€/m². La ville assure une rentabilité brute moyenne de 9%. Ville d’art et d’histoire, Roubaix
fait partie des villes les plus rentables de France. Il faut dire que sur les 99 000 habitants de Roubaix, 12,2% représentent le nombre d’étudiants inscrits dans un établissement d’enseigneur supérieur.
Ensuite, vient Limoges qui, chaque année, gagne de plus en plus de popularité auprès des jeunes, en partie grâce au coût de la vie qui est abordable. Avec près de 18 000 étudiants inscrits à l’Université de Limoges en 2022-2023, la ville affiche un prix moyen de 13€/m² pour un T1 avec une rentabilité pouvant atteindre 8,9% dans certains cas.
Enfin, Loos, avec ses 23 000 habitants est une commune française lilloise présentée comme la ville étudiante par excellence car son nombre d’étudiants inscrits représente environ 56% de la population totale ! A Loos, le prix moyen d’un studio est d’environ 2 764€/m² pour un loyer moyen de 17,9€/m² et une rentabilité moyenne estimée à 7,8%.
Selon des données recueillies par le Parisien, la location étudiante affiche également de bonnes notes dans des villes moyennes telles que Toulouse, Marseille, Le Havre, Paris, Bordeaux, Nantes, Rennes, Avignon, Metz, Rouen, Montpellier et Lille.
Comment bien choisir son logement étudiant ?
Investiguer le terrain avant d’investir est primordial dans un projet d’achat de logement étudiant. Comme tout investissement, il est essentiel de réaliser une étude approfondie et de considérer les avantages et les potentiels risques afin d’assurer la viabilité du projet.
Tout d’abord, il peut être intéressant de savoir que le loyer moyen en France pour une location étudiante est d’environ 600€/mois. Il y a bien entendu de grandes disparités selon la ville où l’on s’installe. Lorsqu’on loue un logement en France, celui-ci doit répondre à certains critères pour rester dans la légalité et offrir un bon niveau de confort et de sécurité. Nous vous listons, ici, quelques points à étudier pour être certain d’investir dans un logement décent pouvant corresponde aux critères de recherche d’un jeune diplômé.
Les critères pour acheter dans une ville étudiante :
- Choix de l’emplacement : la localisation est le critère numéro 1. Pour faciliter la location et offrir une certaine praticité en termes de déplacement, optez pour un logement proche des universités, des écoles et des commodités et également bien desservi par les transports en commun (bus, métro, tramway…).
- DPE : depuis le 1er janvier 2023, les bien situés au-dessus du seuil d’indécence énergétique deviennent impropres à la location. Il s’agit des logements classés G+, ceux consommant plus de 450 kWhEF/m²/an en énergie finale, et non primaire. En 2025, ces mesures seront appliquées sur une nouvelle classe de bien et concernera toutes les classes G, c’est-à-dire ceux consommant plus de 420 kWhEF/m²/an.
- L’agencement intérieur : les jeunes diplômés travaillent le soir après leurs cours et pour que la concentration soit maximale, le logement doit pouvoir proposer un lieu de tranquillité avec un espace de travail ou un coin bureau. Aussi, le logement doit respecter un règlement sanitaire qui limite la surface minimale de la pièce principale à 9m² et une hauteur sous plafond minimale de 2,20m. Pour le type de bien, les appartement ou studio T1 (ou T1 bis) et T2 sont généralement les plus prisés. Notamment en raison de leur coût abordable et de leur superficie respective comprise entre 32m² et 45m² en moyenne. La surface minimale des rangements doit représenter au minimum 0,4% de la taille du logement.
- Type d’isolation et aspect sanitaire : vous pouvez contrôler si les vitres ont du double vitrage. C’est un avantage non négligeable qui permet d’améliorer l’isolation thermique et phonique du logement. Aussi, il faut bien vérifier l’étanchéité des portes fenêtres à l’eau et à l’air, l’état des garde-corps des fenêtres ou des escaliers, la conformité aux normes de sécurité des branchements d’électricité et de gaz, que l’aération est possible et suffisante… Tous ces contrôles permettent d’éviter de louer un logement considéré comme une « passoire énergétique ».
- L’environnement : il est important d’analyser la tranquillité du quartier, de l’immeuble et de ses environs. Un quartier très animé ou trop bruyant ne sera forcément pas un choix de vie idéal pour un étudiant.
- Equipements de base : le logement doit posséder une alimentation en eau potable, du chauffage, un système d’évacuation des eaux, une cuisine ou coin cuisine, un réseau électrique… À savoir que dans le cas d’un logement d’une seule pièce, il est légal d’avoir des toilettes extérieures au logement. Mais il faut qu’elles soient installées dans l’immeuble et restent facilement accessibles. Néanmoins, si le logement fait plus d’une pièce, les toilettes doivent être intégrées dans le logement.
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Voici quelques propriétés à vendre et qui pourraient parfaitement convenir à un étudiant :
Dans le centre historique de Guingamp, bel appartement rénové avec de grandes pièces et de vie et des volumes généreux, idéal pour une colocation. (Ref. 20311BR)
À Nantes, dans un environnement calme, ce joli appartement traversant avec terrasse offre un confort de vie idéal pour un étudiant. (Ref. 2308NA)
Ce charmant appartement au pied du métro Paris 11ème possède l’aménagement parfait pour un étudiant : cuisine équipée, grande chambre et salon style loft avec la possibilité d’y intégrer un coin bureau. (Ref. 74PRD2023)
