L’année 2024 a été marquée par une période de ralentissement pour les acteurs de l’immobilier. Néanmoins, en cette rentrée, le marché immobilier semble retrouver des couleurs avec de nombreux signes avant-coureurs de reprise. Hausse du pouvoir d’achat, baisse des taux de crédit à environ 3 %, augmentation du nombre de transactions, demande en hausse… Une dynamique optimiste anime cette rentrée. Lors de leur conférence de presse du mardi 3 septembre, les experts de SeLoger ont misé sur une reprise de la demande en 2025. Zoom sur les points clés de cette analyse de marché et sur les tendances immobilières pour les mois à venir.
Les signes prometteurs d’un imminent rebond du marché immobilier
Après deux années noires, notamment avec une forte baisse des volumes de transaction, une vague d’espoir souffle sur le marché immobilier avec une dynamique qui semble retrouver de la vigueur. Thomas Lefebvre, vice-président data du groupe SeLoger a assuré : « Il semblerait que le pire soit derrière nous à la fois en termes d’activité, du nombre de transactions, mais aussi de prix ». (Source 1)
« Nous cessons de perdre du terrain »
Le nombre de vente a décliné de manière continue, atteignant son niveau le plus bas en août avec 756 000 enregistrée sur 12 mois. Bien que le volume des transactions soit prévu à 771 000 ventes d’ici la fin de l’année, représentant une baisse de 11 % par rapport à 2023 et une diminution notable de 40 % par rapport aux années 2021 et 2022, les experts en données de SeLoger restent optimistes et espèrent une accalmie dans les mois à venir.
Depuis février, la surabondance d’offres sur le marché semble stabilisée. « Bien qu’il y ait encore de nombreux biens à vendre, la dynamique tend à se stabiliser » explique Thomas Lefebvre, vice-président Data & Science chez Seloger.com. Les raisons de ce regain d’optimisme ? « Pour la première fois depuis 2022, nous cessons de perdre du terrain. Les mois de mai, ainsi que juin, juillet et août, ont montré une meilleure activité immobilière en 2024 par rapport à 2023 », précise Pierre Vidal, directeur de la recherche de SeLoger.
Une baisse des prix de l’immobilier
En ce qui concerne les prix, la tendance est également favorable. Bien que la baisse continue en 2024, elle ralentit, avec une diminution annuelle de 1,3 % en septembre contre -3 % en avril. Cette stabilisation se remarque notamment dans la majorité des grandes villes françaises ainsi
que dans 63 % des petites et moyennes villes du pays comme à Bordeaux où ils ont baissé de -1,8 % entre septembre 2023 et septembre 2024, contre -8,9 % entre avril 2023 et avril 2024.
« Aujourd’hui, les propriétaires consentent à des réductions de prix, ce qui facilite la conclusion des ventes » souligne Thomas Lefebvre.
Par ailleurs, les prix des logements anciens reviennent progressivement à des niveaux plus raisonnables, avec une réduction moyenne de 2 à 4 %, plus marquée à Paris avec un prix au mètre carré qui s’élève désormais à 9293€ (-7 % sur un an). Cette baisse des prix, combinée à la diminution des taux d’intérêt, améliore le pouvoir d’achat immobilier.
Diminution du principal taux directeur
Les taux d’intérêts connaissent une baisse progressive, avec une moyenne de 3,62 % sur 20 ans. (source *2 : Crédit Logement/CSA). Le 12 septembre, la Banque Centrale Européenne a annoncé une nouvelle baisse de son taux directeur, le réduisant de 25 points, passant alors de 3,75 à 3,5 % à compter du 18 septembre 2024. Cette baisse marque une diminution d’un point par rapport aux 4,30 % enregistrés en décembre dernier. Ces chiffres révélateurs semblent suggérer une tendance encourageante.
Avec l’évolution du pouvoir d’achat des ménages français, les conditions d’octroi de crédit immobilier s’adaptent également. La concurrence accrue entre les institutions financières pour attirer de nouveaux clients, renforce cette tendance, rendant le crédit immobilier plus attractif. Dans ce contexte, les banques cherchent à faire revenir les clients. Elles se montrent plus souples, et le nombre de crédits repart à la hausse.
La HCSF soutient le secteur immobilier
En 2024, les normes du Haut Conseil de Stabilité Financière concernant les conditions d’octroi ont été assouplies. Pour rappel, le taux d’endettement des emprunteurs reste à 35 % et la durée maximale de remboursement d’un prêt demeure ne doit pas excéder 25 ans. Toutefois, des ajustements ont été apportés comme le rallongement de la durée d’un emprunt à 27 ans si des travaux représentent 10 % du montant total de l’opération ou encore la suppression des intérêts liés aux prêts relais uniquement si le montant total du prêt ne dépasse pas 80 % de la valeur du bien acquis.
Une reprise encore timide du pouvoir d’achat
Bien que les taux d’intérêt demeurent élevés, leur baisse progressive, associée à une hausse des revenus et une révision des prix de l’immobilier, a permis de compenser plus d’un tiers de la perte de pouvoir d’achat observée entre janvier 2022 et décembre 2023. Les Français ont ainsi regagné 4 m² de pouvoir d’achat immobilier depuis décembre 2023. Actuellement, un ménage médian peut acquérir en moyenne un bien de 68 m² en France avec un emprunt sur 20 ans.
« Le pouvoir d’achat immobilier devrait retrouver son niveau de 2022 d’ici le printemps » selon Thomas Lefebvre.
À Paris, le rajustement des prix de l’immobilier a significativement amélioré le pouvoir d’achat immobilier. Bien que cette hausse du pouvoir d’achat immobilier ne suffise pas à revenir aux niveaux d’avant-crise, SeLoger prévoit un rattrapage progressif, notamment grâce à une probable nouvelle baisse des taux directeurs par la BCE et, par conséquent, des taux de crédits immobiliers.
Une demande croissante
En trois ans, la demande a chuté de 14 %, atteignant son niveau le plus bas à la fin de 2023. Cependant, 2024 a marqué le plus fort rebond observé en début d’année, avec une augmentation de la demande de 22 % depuis janvier.
« Cette hausse est deux fois supérieure à celle de l’année dernière et cinq fois plus importante qu’en 2022. Le rebond actuel de la demande est comparable à celui de 2021, lorsque le marché était dynamisé par la période post-Covid », souligne Alexandra Verlhiac, économiste chez SeLoger. Ce phénomène s’observe sur l’ensemble du territoire.
« Depuis fin août, les acheteurs sont de retour »
« Le téléphone sonne à nouveau dans les agences immobilières, les visites reprennent. On ressent ce dynamisme qui revient sur le marché immobilier. » précise Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer, société spécialisée dans le courtage. (Source Radio France)
Plusieurs enquêtes montrent une forte reprise des intentions d’achat et une augmentation des marges de négociation, menant à une hausse des compromis signés. Malgré un contexte politique incertain, les fondamentaux d’une reprise sont là : la demande en logements est forte, le marché immobilier est lisible et des opportunités se présentent. Cette baisse des taux de crédit en est la principale cause et a permis de resolvabiliser : il est désormais possible d’emprunter avec le même salaire 15 000 € de plus qu’il y a un an.
Les demandes de crédit ont augmenté de 50% par rapport à l’année dernière, à la même période. La fluidité revient sur le marché et certaines négociations de prix sur le terrain vont de 3 à 8% car certains propriétaires attendent de vendre depuis presque 1 an. La sortie de crise de ce marché qui s’était complétement grippé semble proche.
L’avis de Mercure Forbes Global Properties
Chez Mercure Forbes Global Properties, la typologie de nos clients et leurs motivations d’achat sont quelque peu distinctes : l’acquisition d’un bien « Mercure » relève avant tout d’un investissement patrimonial. Pour résumer, les clients de Mercure Forbes Global Properties n’achètent pas un bien seulement pour se loger. Leur motivation est différente : ils aiment vivre dans un lieu prestigieux, chargé d’histoire, ou bénéficiant d’un environnement exceptionnel, avec une caractéristique unique….
L’année 2023 et le début 2024 ont été pour Mercure Forbes Global Properties des périodes assez égales aux autres. En revanche, l’instabilité politique de ces derniers mois a vu les acquéreurs hésiter, attendant notamment un réajustement des prix des biens, dont les prix avaient sérieusement augmenté ces dernières années. Aujourd’hui, les acheteurs semblent rassurés et reviennent. Fait positif également : les vendeurs ont compris que les prix avaient pendant quelques temps subi des hausses importantes et, après une période d’hésitation, un certain flottement, les prix de ces biens sont désormais à des niveaux plus raisonnables. Ces beaux biens reviennent donc aujourd’hui sur le marché et nous constatons un accroissement important du nombre de mandat de vente qui nous sont confiés.
Bonne nouvelle donc. : de nombreux et très beaux biens arrivent sur le marché, chez Mercure Forbes Global Properties !
