Rêve d’une vie pour certain, véritable projet professionnel pour d’autres, acquérir une propriété viticole attire de nombreux acquéreurs en quête de sens et d’art de vivre à la française. Depuis le début de la crise sanitaire, les Français ont été deux fois plus nombreux à se projeter dans l’acquisition de domaines viticoles. Enraciné dans la tradition, le savoir-faire et la gastronomie des Français, le vignoble tient une place essentielle dans la production agricole. Offrez-vous un voyage sensoriel à travers les vignes et goûtez aux saveurs de la viticulture.
L’investissement viticole : le terroir à portée de vin
Symbole fort de l’héritage ancestral des Français, la vigne est cultivée sur 1,4% du territoire nationale. Le retour à la terre et aux grands espaces verdoyants est une tendance de fond que le groupe Mercure Forbes Global Properties observe depuis quelques années. Cet engouement se confirme par une augmentation de la demande passant de 25% à 50%.
Investir dans la vigne est un placement sur, rentable et qui permet de diversifier son patrimoine. Valeur refuge par excellence, cette acquisition nécessite, néanmoins, des connaissances en viticulture, mais pas seulement. En effet, avant de partir en quête de vignobles et de domaines, il faut en amont, déterminer le potentiel de la propriété et ses spécificités.
À la conquête de la terre : à chaque projet son acquéreur
Généralement, on distingue plusieurs types d’acheteurs. Il y a le professionnel du monde viticole (vigneron, producteur, exploitant…) qui souhaite acheter un domaine afin
de s’y installer et pourquoi pas, y créer sa propre entreprise. Il y a également les personnes passionnées par le vin qui désirent entamer une reconversion professionnelle en investissant dans un beau cadre de vie. Enfin, certaines personnes recherchent un nouveau lieu de vie et se retrouvent confrontés, sans le vouloir, au charme naturel des domaines viticoles et se laissent séduire par son bâti, son architecture ou encore son environnement.
Aussi, il peut arriver qu’un propriétaire agricole mettent à disposition d’un exploitant des terres ou des bâtiments en contrepartie d’un loyer (le fermage) ou d’un partage de récolte (le métayage). Quel que soit le projet, qu’ils soient néo vignerons ou investisseurs expérimentés, les motivations peuvent être différentes, mais pour assurer la solvabilité du projet, il est indispensable de mener le projet viticole en entrepreneur averti.
Comment bien choisir son domaine viticole ?
Les acquéreurs n’investissent pas uniquement dans une propriété, mais également dans un lieu de vie, un terroir, une tradition, une famille et doivent s’engager pleinement pour assurer la rentabilité de leur projet. Achat coup de cœur, achat porté sur la rentabilité ou réorientation professionnelle, aujourd’hui, les domaines viticoles ne se résument plus seulement à la production de vin.
Pendant que certains font le choix de transformer l’exploitation en gîtes, chambres d’hôtes ou encore en hébergement insolite, d’autres visent le marché oenotouristique. Préalablement à l’achat d’un domaine viticole, il est nécessaire d’estimer la valeur et le potentiel de l’exploitation, d’envisager un prévisionnel réaliste, d’analyser le marché et ses spécificités et de posséder des connaissances aussi bien sur la vinification que sur la gestion de domaines.
« Le métier de vigneron est un métier merveilleux à multiples facettes, de la terre jusqu’au marketing ! Mais c’est un métier exigeant et qui doit beaucoup à la nature. C’est à la fois de l’agriculture, de l’artisanat et de l’industrie. Le vin véhicule de nombreuses valeurs, c’est une culture en soi. Il faut bien comprendre quels sont les objectifs de l’acquéreur, son niveau de connaissance. S’il considère cet achat comme un rêve, il faut le ramener vers la réalité. La viticulture est une belle entreprise, mais cela reste une entreprise. La valorisation s’appuie sur des réalités : le prix des terres, des bois, des vignes dans la zone concernée, le prix du bâtit, le prix du matériel, la qualité des équipes, les réseaux de distribution et de commercialisation. » affirme Yves d’Amécourt, expert viticole chez Mercure Forbes Global Properties Bordeaux.
Pour se faire, voici quelques points à prendre en considération si vous souhaitez acquérir un domaine :
- La qualité des bâtiments, installations et équipements : traitement des effluents, installations électriques, chloroanisoles, normes de sécurité, urbanisme, gros travaux, respect des normes environnementales, règlementation technique liée à chaque appellation…
- Les diagnostics : DPE, saturnisme, amiante, termites, insectes xylophages…
- L’accès à l’eau : potabilité de l’eau
- Les compétences de l’équipe,
- La qualité des vins et les stocks
- L’analyse du vignoble et le type de sols : encépagement, surface plantée, état sanitaire, PLU…
- Le potentiel oenotouristique et de développement,
- L’aspect règlementaire et foncier: document certifié, label, densité de plantation, respect des cépages, fonds agricole…
- Le fichier clients,
- L’emplacement de la propriété: proximité, accessibilité, point de vue, commodités…
- Le réseau de distribution et les canaux de vente,
- La réputation de la marque existante et de ses cuvées
Des éléments négatifs peuvent également entrer en compte : nuisances, zone à risque, morcellement, climat, travaux importants….
Récolte de la rentabilité : comment faire fructifier son vignoble ?
Une propriété viticole a une rentabilité allant de 1,5% à 5% par an. En adoptant les bonnes stratégies d’exploitation, les domaines viticoles permettent l’une des meilleures rentabilités à l’hectare, en comparaison avec les propriétés non agricoles. Bien entretenus, ils ne dévaluent pas et bénéficient d’avantages non négligeables, notamment en termes d’exonération de frais de succession et d’IFI.
Dans le cas où le domaine comprend une maison de maître, une ferme, un mas ou encore un château, sa valeur s’en trouve augmentée. Néanmoins, il est essentiel d’anticiper les réinvestissements permanents engendrés par l’exploitation et son entretien : changement de matériel, arrachage des pieds de vignes et replantation, renouvellement des barriques, mise en production et étiquetage des bouteilles…
« Pour amortir ses frais d’exploitation, il est néanmoins possible d’avoir recours à des aides financières au titre de la rénovation des bâtiments ou pour le remplacement du matériel. D’autres soutiens peuvent également être obtenus dans le cadre d’une transition vers une exploitation éco-responsable ou biologique, telles que ceux proposés par FranceAgriMer . Des aides pour la plantation et l’arrachage ou encore pour l’exportation des vins sont également possibles. C’est néanmoins à la revente de la propriété que les plus-values les plus importantes sont réalisées. Elles dépassent, bien souvent, la totalité de l’investissement ! » précise Vincent Balansa, spécialiste viticole du groupe Mercure Forbes Global Properties.
Luxe et terroir : nos domaines viticoles à découvrir
- Proche de Carcassonne, ce domaine viticole classé château bio est divisé en 7 lots. On peut y trouver des maisons d’habitation, d’anciennes écuries transformées en auberge, une salle de dégustation, une cave semi-enterrée et cuverie. (VENDU – 8351TS)
- Aux alentours de Cordes-sur-Ciel et d’Albi, ce beau château rénové XIXe siècle comprend 20ha de vignes en production certifiées HVE et offre la possibilité d’augmenter la surface à environ 35ha avec des fermages. Cet ensemble immobilier possède un logis central, une dépendance, d’ancienne grange à usage de bureaux et une piscine. (VENDU-8529TS)
- Située à Vic-en-Bigorre, cette propriété viticole de 23ha en Bio AB détient des vignes en côteaux exposées plein Sud, des chais, des cuviers ainsi que tout le matériel d’exploitation nécessaire pour être opérationnel dès l’entrée sur les lieux. (900856BXTS)
- En cours de certification Bio, cette propriété viticole située entre Blayais et Bourgeais offre plusieurs dépendances et possède plus de 25ha en appellation Côtes de Bourg et Blaye-Côtes de Bordeaux. Le domaine est implanté sur un parc d’environ 4000m². (900755BX)
