Si vous envisagez d’acquérir un appartement de luxe ou un immeuble de caractère dans un secteur historique, il convient de connaitre les avantages fiscaux accordés par la Loi Malraux. Celle-ci a pour objectif la préservation du patrimoine architectural français. Elle est régie par deux critères fondamentaux : la situation et le type d’immeuble.
Loi Malraux : protéger le patrimoine architectural français des constructions d’après-guerre
Instaurée le 4 août 1962, la Loi Malraux vise à lutter contre les constructions tous azimuts et de tous genres qui se répandent dans les années 50-60. Pour la première fois, un véritable plan de sauvegarde du patrimoine est mis en œuvre, dicté par des règles d’urbanisme pointues. Sarlat, symbole du Périgord noir, sera la première commune à bénéficier de la Loi Malraux.
Des secteurs historiques bien délimités
Les immeubles doivent être situés dans un quartier historique qui peut être rattaché à l’une de ces catégories :
- Secteur sauvegardé : le quartier présente un caractère historique, esthétique ou de nature à justifier une restauration. Il est généralement situé dans les centres villes denses.
- AVAP (Aires de mise en Valeur de l’Architecture et du Patrimoine), qui, en accord avec le calendrier de Grenelle 2 ont remplacé en juillet 2015 les ZPPAUP (Zones de Protection du Patrimoine Architectural Urbain Paysager). La notion est plus large que celle du secteur sauvegardé puisque les règles peuvent aussi s’appliquer aux espaces.
« Investir dans un hôtel particulier, des anciens hôpitaux, des casernes… »
Travaux sur la restauration complète du bâtiment
On l’aura bien compris, l’objectif de la loi Malraux est de faire revivre les lieux historiques, tout en les préservant. Voilà pourquoi, le propriétaire doit s’engager sur une restauration complète du bâti qui permettra l’occupation des lieux. Les dépenses porteront sur des réparations « lourdes » : murs extérieurs, démolition, toiture, transformation de logement, aménagement des combles ou du grenier …
Avant de démarrer les travaux, le propriétaire doit faire une demande d’ASP (Autorisation Spéciale délivrée par le Préfet). Par la suite, les opérations seront entreprises sous la responsabilité de l’Architecte des Bâtiments de France qui vérifiera la conformité esthétique et la concordance au plan de sauvegarde.
Les conditions pour bénéficier de la loi Malraux
Dans un premier temps, il s’agit bien d’un investissement dans la vieille pierre. Puisque le propriétaire ne pourra avoir la jouissance des lieux qu’au bout de 9 ans. En attendant, il est dans l’obligation de louer sans meubles l’appartement ou l’hôtel particulier.
Une défiscalisation qui profite à l’acquéreur
En contrepartie, les avantages ne sont pas négligeables. La réduction d’impôt est calculée sur le montant des travaux à hauteur de :
- 30% pour les immeubles situés en secteur sauvegardé.
- 22% sur les immeubles situés dans une Avap.
En revanche, le montant est plafonné à 100 000€ par an et l’opération ne peut être renouvelée qu’à trois reprises. Le montant de dépenses sera en réduction d’impôt sur le revenu global.
Conseils du Groupe Mercure Forbes Global Properties
Acheter un immeuble de caractère ou un appartement de prestige dans un centre-ville historique est une bonne opération immobilière, tant pour l’amoureux des vieilles pierres que pour l’investisseur. Enfin, il faudra veiller à se faire conseiller par un spécialiste de l’immobilier pour les procédures administratives et fiscales qui peuvent s’avérer complexes.
